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【推荐】2023上半年深圳楼市数据分析及买房置换建议房地产存销比多少合理
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2023年上半年已经过完了，岳老师今天跟大家做一下分享，详细复盘上半年深圳楼市走势，内容有点长，因为涵盖了二手房、新房的全面内容和数据，耐心点，慢慢看，一定会让你对深圳房价有一个更清晰的了解。
一、2023年上半年（1月-6月）
深圳二手房成交数据
我们先来看一下2023年上半年深圳二手房成交量数据。
上半年，
深圳全市二手住宅过户量成交套数为16236套，环比上涨38%，同比上涨63%，一二手成交各占楼市50%，交易量仍然处于低位运行。
价格方面继续下滑，同比下跌7%，回到2020年年初水平。
从面积段来看，小于90平住宅成交占比59.9%，成交占比最大，目前的成交还是以刚需市场为主；90平到144平住宅成交占比28.9%，144平以上住宅成交占比11.2%。
从目前态势看，
刚需型占比连续三月出现下滑，且下滑幅度较大，
反映刚需型需求入市意愿在持续下降，当前市场信心与预期仍然偏弱。
（数据来源：深房中协中介标准指数）
上半年二手住宅各区成交情况里，龙岗区以3597套的成交情况位居全市第一，稳居冠军；福田区以3317套的成交情况排名第二，环比上涨37%，同比上涨70%；南山区以2822套的成交情况排名第三，环比上涨49%，同比上涨72%。
二、
2023年上半年（1月-6月）
深圳二手房挂牌数据
截至2023年7月1日，全市共挂盘出售房源164,169套（存重复房源，后同），对比6月1日统计的160,108套挂牌房源增加4,061套（如下图），环比增长率为2.5%。
可以明显看出，从2023年上半年开始，
二手房挂牌量呈呈现持续快速增长态势，临近年中，挂牌量的走势才有所减缓，当前房源挂盘量处于一个历史高位水平。
（数据来源：各机构官网挂盘数据）
全市实际有56361套有效二手房在售，月成交量2407套，月成交率4%，同时二手挂牌量还在攀升中。
随着楼市形势和逻辑发生全方位的变化，有些地方的房子即使后续有强有力的政策刺激，也很难有流动性。
上半年，全市挂牌均价呈现持续下滑态势，超90%的片区挂牌价进行下调，只有不到10%的片区出现少许涨幅。
三、
2023年上半年（1月-6月）
深圳二手房详细数据
在成交周期方面
，上半年深圳二手房
平均成交周期168天，去化周期5.6个月。
细化到面积段层面
，144㎡以上的大户型，因为总价高，且从来都是少数家庭的专属，登顶成交周期最长榜首。
但成交周期最短的并不是大家想的低总价的刚需小户型，而是90㎡-144㎡的3-4房家庭户型，也是深圳楼市乃至整个中国楼市最主力户型。
这也体现出当前楼市行情下，改善客群、卖小买大的购房者在抓住机会积极入市。
在成交板块方面
，上半年依旧是龙岗中心城、龙岗布吉、宝安西乡三个板块，分别排名前三，过户量大于500套，龙岗坂田、南山前海交易量超400套，排在第四第五。
其中，
有33%的片区上半年二手交易量集中在200-499区间，37%的片区半年过户量不及100套。
在热门成交小区方面
，上半年福田香蜜湖板块的侨香村、宝安西乡板块的领航城、福田皇岗板块的晃御苑，登顶排行榜前三名。
在成交客户单价和总价方面
，上半年单价在5万-10万区间占市场绝对主流，合计占比61%，低于5万和高于10万均不高，分别占比22%、15%。
总价区间300万-800万区间占市场绝对主流，合计占比62%，800万-1500万区间排名第二，合计占比20%，低于300万和高于1500万最低。
在购房年龄方面
，上半年深圳购房年龄依旧处于年轻化状态，但相较于之前有所提升，平均购房年龄上涨至36.6岁。其中31岁-40岁置业群体处于市场主流地位，占比将近6成，20岁-30岁和41岁-50岁旗鼓相当，分别占比18.4%、19.8%，小于20岁和大于50岁基本不活跃。
四、
2023年上半年（1月-6月）
深圳新房成交数据
我们先来看一下2023年上半年深圳新房成交量数据。
2023年上半年深圳合计成交16209套新房住宅，同比持平。
近6年上半年同期对比，除2021年外，其余年份上半年新房住宅成交量均小于20000套。
上半年新房住宅各区成交情况里，宝安、龙岗及龙华的一手住宅网签量均超3000套。其中，排第一的宝安网签3304套，同比上涨18%。
同比2022上半年，网签量涨幅较多的行政区是龙岗、福田及深汕。
在成交面积段方面
，
上半年深圳新房住宅小户型产品90㎡以下的户型成交6141套，占全市总量的37.9%；改善型产品90-144㎡户型成交9406套，占全市总量的58.0%；大户型产品144㎡以上的户型成交662套，占全市总量的4.1%。
反映出目前无论新房还是二手房，市场主力依旧是以置换和改善型业主为主，主力户型均为90-144㎡的三房和四房。
在去化周期方面
，上半年深圳新房住宅福田区以最低去化周期最短，4.05个月，大鹏新区去化周期最长，长达168.27个月。
在去化率方面
，上半年深圳新房住宅龙华北站超核中心润府，登顶上半年项目销售双榜，累计销售业绩为64.07亿元和8.83万㎡；深铁懿府以55.23亿元、5.09万㎡的业绩摘得双榜亚军席位。
五、
岳老师关于上半年深圳楼市的精彩点评
总的来说，一个字，惨。深圳楼市今年上半年继续持双降模式，即成交价、成交量，都呈现下跌趋势。
在价格方面，岳老师觉得还有继续下探的空间，回到2019年四季度水平，才是深圳真实的房价水平，那个时候基本上深圳的房价泡沫才真正被挤干净，如无外界因素干扰，预计还要1-3个季度。
1、
对于刚需的朋友来说
，二手房非笋勿入，遇反价即换下一家，因为指导价及高额税费等问题，目前限价优质地块新房的优先级大于二手房。
不必着急慢慢继续边走边看，找到适合自己的就可以了。如果价格已经到了你的心里预期价位，那你上车即可。如果你觉得价格还没到，那就等成交量企稳，宁可错过，不要硬上。
2、对于置换的朋友来说
，一定要先卖在买，我依旧确认维持之前的判断，有合适的买家抓紧时间出货，抓住最后的变现的机会。
置换的优质标的有价值的真的屈指可数，选择大于努力，这次置换决定了你的资产等级，远离垃圾资产，这次在错一次，可就真的没机会了。
3、对于想了解深圳房价走势的朋友
，比如未来是涨还是跌？是买还是卖？买哪里最具潜力？等所有问题，可以系统阅读下列文章。
4
、对于开发商
，岳老师
最开始在去年2022年10月的时候就说，开发商谁第一个降价跑谁才会赢，那时候许多开发商还比较硬气。
从今年一季度开始，开发商才开始陆续打折促销，二季度基本上只要新盘开盘开发商必会打折，同时还会有很多营销活动，三季度只会更加卷，更大力度，更出乎意料。
但岳老师要做一个风险提醒，
未来开发商要死90%以上，如果从去年开始抢救还有的用，从这时候才想起自救，基本上已经判了死刑。
所以，大家以后买新房尽量选择央企、国企，或者现金流比较稳健的中小型开发商，在深圳本地的开发商如新润园（开发海德园等）、安宏基（开发天曜府等），这些开发商目前来看债务没什么问题，不过其他一些开发商买之前一定要摸清楚背后的债务及现金流问题。
我们将会从今年下半年开始，见证历史，见证轰轰烈烈的大规模开发商倒闭潮，直到这个游戏重新洗牌、重新开始。
我们今天就说到这里
，如果你喜欢岳老师内容的话，欢迎你关注爱买房的岳老师这个账号，以后岳老师还会有更多精彩的内容。
最后，岳老师给大家准备了2023年深圳上车资料包。
里面包含了2023年所有在售及待开盘小区你可以快速找到有些新盘可以选、以及可以让你知道新房怎么选的新盘评分表，还有深圳二手房超详细交易流程让小白的你了解交易的全流程、容易踩坑的点，让你知道其中有哪些容易被骗的环节防止上当受骗。
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