【推荐】买卖合同尚未签天价税款卖方担？——民法典的漏洞？-蜀都实业有限公司

Wang 2025年04月28日 17:40 0

房屋出卖人与买受人签署房屋买卖框架协议后，在洽谈正式房屋买卖合同过程中，双方就房屋交易税费负担、支付尾款与转移登记孰先孰后等问题，在长达三年多时间里一直无法协商一致。这种情况下，出卖人能否解除框架协议？

案件大体脉络

相谈甚欢，协议草签

2006年9月20日，四川蜀都实业有限责任公司（简称蜀都公司）与成都讯捷通讯连锁有限公司（简称讯捷公司）签订《购房协议书》，约定讯捷公司购买蜀都公司所拥有的蜀都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米，总价格6750万元；双方将来就购房事宜签署正式房屋买卖合同时，本协议失效。

2007年1月4日，蜀都公司将标的房屋交付讯捷公司使用。

时隔三年，合同再谈

双方2006年9月20日《购房协议书》虽约定双方继续商谈以签署正式房屋买卖合同，但时隔三年仍一直未签署房屋买卖合同。

双方就讯捷公司是否应当支付场地使用费，买卖过户税费应由哪一方承担，产权证办理及购房尾款支付顺序，出售房屋所涉抵押的解除等问题，历经多轮协商仍未达成一致意见。

2010年3月3日，蜀都公司向讯捷公司发《函》，主要内容为：1.解除2006年9月20日《购房协议书》；2.要求讯捷公司于30日内腾退房屋；3.要求讯捷公司30日内支付房屋占用费并办理相应财务结算（定金、使用费等费用的退还和支付）。

诉讼之路，一波三折

收到蜀都公司2010年3月3日的解除通知后，讯捷公司于当年5月18日向成都中院提起诉讼。2011年1月20日，成都中院作出（2010）成民初字第433号民事判决。蜀都公司不服该判决，向四川高院提起上诉。四川高院于2011年7月25日作出（2011）川民终字第247号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回成都中院重审。

2011年12月29日，成都中院作出（2011）成民初字第936号民事判决，支持了讯捷公司主要诉讼请求。蜀都公司不服该判决，向四川高院提起上诉，四川高院于2012年12月2日作出（2012）川民终字第331号民事判决，改判支持了蜀都公司核心诉讼请求。

讯捷公司不服四川高院判决，向最高法院申请再审。最高法院于2013年4月3日作出（2013）民申字第188号民事裁定，提审该案。后经开庭审理，最高法院于2013年11月14日作出再审判决，改判撤销四川高院二审判决，维持成都中院一审判决。

最高法院认为，四川高院判决认定蜀都公司有权依据《物权法》第39条之规定，选择处分财产的方式解除合同，并据此判决讯捷公司将案涉房屋腾退给蜀都公司，系适用法律错误。成都中院判决虽然认定《购房协议书》直接构成本约的理由不能成立，但其判项系基于蜀都公司和讯捷公司之间房屋买卖法律关系已成立并生效这一事实作出，有法律及事实依据，较为妥当合理，可予维持。最终，最高法院判决撤销四川高院二审判决，维持成都中院一审判决。

研究与思考

笔者不赞同最高法院再审判决，认为本案虽经最高法院定谳，但尚有以下问题值得进一步思考：

一、房屋买卖本约是否已经成立

最高法院认为《购房协议书》系预约而非本约，该认定既符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号，简称《买卖合同解释》）第2条之规定，亦契合《民法典》第495条之规定。因此，我赞同最高法院该认定。

最高法院认为，虽然双方并未按约签署书面《房屋买卖合同》，但蜀都公司已交付案涉房屋，根据《合同法》第36条、第37条，可以认定当事人之间达成了买卖房屋合意，成立了房屋买卖法律关系。

但是，《合同法》第37条规定的是，“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”文义理解，该条指的是双方已就合同所有权利义务内容达成一致且备妥书面合同文本，仅尚未签署，此时一方履行主要义务且对方接受的，合同成立。亦即，适用该条须满足一定前置条件，并非只要一方履行义务对方接受，则合同成立。就本案而言，双方尚存若干重大分歧，虽曾有合同文本，但离签字盖章尚有相当距离，适用该条应为不妥。

《合同法》第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”依文义解释及目的解释，该条亦应指双方已就全部合同内容达成一致，本来约定将已协商一致的权利义务内容用合同书等书面形式呈现，尚未采用书面形式但一方履行主要义务且对方接受的，合同成立。就本案而言，双方分歧宛如楚河汉界，适用第36条亦相当勉强。

综上，以《合同法》第36条、37条为据认定双方以交房之事实行为成立了房屋买卖本约，颇为牵强。

二、蜀都公司是否有权解除《购房协议书》

如果认定双方已以事实行为成立房屋买卖合同，则蜀都公司似确无法定解除预约理由；因预约合同并未约定解除条件，则蜀都公司亦无约定解除理由。

如果认定双方并未以事实行为成立房屋买卖合同，则双方有预约而无本约，且因双方协商无法达成一致故无法签署本约，则蜀都公司应有权解除预约合同。

参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第4条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，蜀都公司有权解除《购房协议书》。

虽然本案并非商品房买卖合同纠纷，但《买卖合同解释》第2条亦规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此，蜀都公司仍有权解除《购房协议书》。当然，也许有人会说，本案《购房协议书》并未约定订立买卖合同的期限，且并非其中一方不履行订立本约的义务，而是双方就合同内容无法达成一致，故并不完全满足该条文义。但是，一方面双方在订立预约合同三年后仍不能签署本约，另一方面客观上双方均未履行订立本约义务，故即使严格按司法解释文义，双方均有解除预约合同的权利。作为双方中的一方，蜀都公司自应有权解除。

三、预约合同的解除

《买卖合同解释》在2020年底修正时，原第2条内容被悉数删除，且《民法典》第495条仅规定“当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”，未规定可以解除合同。有人据此认为，预约合同不能解除，守约方仅能要求违约方承担预约合同约定的违约责任。

但另有观点认为，《合同法》第94条第2项、《民法典》第563条第2项均规定在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务的，解除权人有权解除合同；第3项均规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，解除权人有权解除合同；第4项均规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，解除权人有权解除合同。预约合同亦属合同，故无论根据《合同法》第94条、《民法典》第563条，若预约合同当事人非因可归责于一方原因导致无法订立本约时，任何一方均有权解除预约合同。

笔者认为，虽然经由特定解释方法，《民法典》第563条可推导出特定解释结论，但《民法典》没必要非把一些重要问题的解决委诸司法解释抑或立法解释，以免徒增法律实务困扰。作为深具中国性、实践性、时代性、前沿性之世纪法典，《民法典》可以做得更好。因此，我建议，《民法典》第563条可增加一款作为第3款，增加内容如下：预约合同订立后，非因一方当事人原因导致无法订立本约的，任何一方当事人有权解除预约合同。

四、一审判决应否维持

最高法院认为，蜀都公司无权解除《购房协议书》，且双方已通过事实行为订立本约。虽然当事人之间在讯捷公司是否应向蜀都公司支付案涉房屋占用费并承担房屋买卖全部税费问题上未达成一致意见，但在双方房屋买卖法律关系主要权利义务均已确定的情形下，尚存争议可以通过《合同法》第61条、第62条规定的合同解释原则进行补救，故撤销四川高院二审判决，维持成都中院一审判决。

但是，《合同法》第61条规定，合同生效后，当事人就价款等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。据此，因双方无法达成一致，且合同有关条款亦不足参照，便只能根据交易习惯确定。而成都二手房市场的交易习惯是，出卖人报价一般均指出卖人净收款，税费由买受人承担。但成都中院一审判决却判令双方各自承担税费。

并且，《合同法》第62条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第61条规定仍不能确定的，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地市场价格履行。如前所述，市场价一般均由买受人承担税费，但成都中院却判决各自承担税费。

蜀都公司在二审中提交《税务咨询报告》作为新证据，拟证明该房屋交易涉税4000余万元，其中依法应由出卖人承担的土地增值税为3200余万元。讯捷公司对该证据真实性无异议。双方约定的房屋价款6750万元，如果该3200余万元税款均由蜀都公司承担，无异于房款被腰斩。在这种情况下，最高法院一方面认可双方对税款如何承担尚未达成一致，另一方面却维持成都中院要求双方各自依法承担税款之一审判决（该判决实系要求蜀都公司承担该3200余万元增值税），其判决逻辑令人困惑。

此时再回望，一个6750万元的购房协议，其中3200余万元税款承担问题，双方历时数年无法达成一致，诉讼多年仍不能达成一致，最高法院却说双方以房屋交付行为成立了事实上的房屋买卖本约，其推理路径殊难让人信服。

此外，一审判决第三项内容为，在讯捷公司向蜀都公司履行完毕支付购房款义务后90日内，蜀都公司协助将案涉房屋过户给讯捷公司。但是，一审判决对讯捷公司应于何时支付完毕尾款却未置一词。如此一来，双方既未就讯捷公司何时支付尾款达成一致，法院也未予判决，则讯捷公司几乎可以永不支付尾款，但却可对房屋永久占有、使用、收益。这样的判决，实难言合理。最高法院对这样判决予以维持，令人费解。

至于蜀都公司主张讯捷公司应支付房屋占用费，笔者认为，虽然讯捷公司无偿使用房屋多年，似有不当得利之嫌，但双方磋商数年未能订立房屋买卖本约，确可能让讯捷公司错过适宜的购房机会；且就本案而言，未订立房屋买卖本约亦不可归责于讯捷公司。故蜀都公司该主张缺乏事实基础与法律依据，不宜支持。

END