《民法典》逐条解读——第708条【出租人义务】-公司财产租赁合同应该保存几年

大家好，我是北京市盈科律师事务所的王岩律师。今天我们来继续逐条解读《民法典》。

中华人民共和国民法典

第七百零八条 【出租人义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

【法条主旨】

本条是关于出租人交付租赁物的义务和对租赁物的瑕疵担保责任。

【法条解读】

。这两项义务是出租人的重要义务。其他义务如维修义务、出卖租赁物的通知义务等是由这两个义务派生而来。

(一)出租人的交付义

本条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。所谓交付，是将租赁物的转移占有至承租人。因为承租人要取得租赁物的使用权就必须对该租赁物占有，占有是能够使用的前提。因此，承租人有权要求出租人按照约定向其交付租赁物。

如果租赁物分主物和从物时，在交付主物的同时应将从物一并交付承租人。例如，交付的租赁物为汽车时，在交付汽车的同时应将汽车钥匙一并交给承租人。交付的地点可以是承租人所在地，也可以是出租人所在地。这由合同的履行地点来决定，如一建筑企业租赁塔吊，出租人可将塔吊送到建筑工地，也可以由承租人到出租人处将塔吊拉走。出租人交付的租赁物必须符合合同约定的使用目的。

在交付方式上，动产的交付方式包括现实交付与观念交付，若当事人以指示交付或占有改定的形式进行交付，实际上在完成交付时承租人并未取得实际的占有。因此，根据立法目的以及租赁合同的特性，即以使用收益为主要目的，此处应作限缩解释，认为若未对交付方式作特别约定，应将动产的占有实际转移才算完成义务。从法条的协调性来看，其后规定瑕疵担保的责任，也是强调在承租人直接占有后可能发生问题的情形，故而不应承认间接占有完成即完成交付义务。但当事人若特别约定，同意出租人以观念交付的任一种形式完成交付，则应尊重意思自治下当事人的选择。而不动产的交付，如租赁房屋的情形下，考虑到租赁合同的交付主要为满足承租人的使用收益需要，因此，应当是出租人为承租人能进行入住所应完成的相应义务，如腾房、交付钥匙等系列行为。

(二)出租人对租赁物的瑕疵担保责任

依据本法第646条，法律对其他有偿合同没有规定的，可参照适用买卖合同的有关规定，因此，租赁合同可适用买卖合同的相关规定，出租人就租赁标的物负有物的瑕疵担保义务和权利的瑕疵担保义务。由于租赁合同转移的是租赁物的使用权，而承租人租赁财产是为了使用和收益，因此，在租赁合同中的物的瑕疵担保责任主要是物的效用的瑕疵担保，同样也存在租赁物存在权利瑕疵影响承租人权利的情形。实务中将标的物受公法限制认定为物的瑕疵，如租赁房屋为办公之用，但其后得知该房只能用于居住需要，无法获得营业执照，即认为标的物存在瑕疵。

首先，出租人应保证租赁物具备应有的使用价值。例如，电脑能够正常地设定程序、进行文字编辑和处理以及上网使用；电冰箱能够正常地制冷起到储藏作用等。其次，若双方约定了租赁物特殊使用目的下的用途，出租人也应尽到相应的瑕疵担保义务。如租赁房屋来存放珍贵艺术品，若双方有相关约定，则出租人需要对房屋的储存条件如湿度等尽到维护义务。因此，在标的物存在轻微瑕疵、影响租赁物的使用功能时，承租人可请求出租人履行维修补救等修缮义务。同时，由于租赁物的用途与合同的订立目的紧密联系，租赁物可能存在无法满足约定用途，以至于无法实现合同目的的情况。在此种情形中，承租人可适用关于瑕疵担保责任的相关规定请求出租人承担违约责任。

。我国司法实践中亦承认出租人应对租赁标的在功能上的特别限制负有告知的义务。在特殊情况下，

。

本条规定出租人对租赁物的瑕疵担保责任在合同履行的两个阶段都有要求：一是在租赁物交付时保证交付的租赁物符合约定的用途，具有品质完整的使用价值，使承租人能够正常使用。二是在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。在租赁期限内如果租赁物本身出现问题，承租人请求出租人进行维修时，出租人应对其进行及时的维修，以保证承租人的正常使用。

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